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下半年改善主阵地,江、浦沿怎么选?
来源: | 作者:文章源于:KE 杭州房叔 | 发布时间: 2023-06-09 | 317 次浏览 | 分享到:



摇号难度下降,改善的难度却在增加,这就是杭州新房市场的现状。

一方面,市场需求整体疲软,促使相对优质的新房摇号热度普遍降低。

一方面是土地供应结构失衡,优质板块新增宅地缩减,加上泛滥的大户型化,处于头部的几个主力改善板块门槛普遍大幅上升,申花、未科、艮北、市北等板块的门槛已来到了小600万。

传统意义上的主力改善板块,仅剩下运河湾及之江有部分潜在的小户型供应,上车门槛维持在难得的400万级。

但在杭州最不缺的就是新城、新地,智慧新天地片区开发的启幕让浦沿一下子成为了杭州改善的主力板块之一。

之江与浦沿一衣带水、隔江相望,两者新房定价又极其接近,自然就成为了改善对比的对象。

一个是目前市场表现尚好的,以学区为核心竞争力的均好次新板块,一个是国际滨难得的白地。

两者到底哪个更值得买?今天我们就围绕这个话题展开。


△之江实景图 | 摄影:KE

先说之江。

之江在改善板块内的存在感并不是最强的那批,原因无他,它实在没有太多可炒作的话题。

产业绝缘、地理偏于西南、板块内烂尾楼奇多、商业商务项目大比例公寓化、综合体半死不活,如果只看这一串的板块刻画,之江肯定是要被市场打入冷宫的。

但之江有个绝大多数板块羡慕不来的好出身,西湖区的身世给了之江傲人的底气,西湖区最强的是什么?无疑是教育。

“求是系”的落地,背景深厚、师资阵容强大的“之江实验”进一步夯实,之江瞬间就成为了杭州大西南的学区高地。这个高地当然有很多的预期加成,未经检验的之江求是能否真正冲进优质学区的队列还待观察。

可未经检验不代表没有市场鼓动能力。

毕竟,名校+较为纯粹的改善区背后的生源在,还是极具想象空间的。再者,多数家长要的可能也并不是教育资源多么顶尖,而是要有名校。

教育牌打出之后,加上之江优秀的自然环境底子,以及改善项目集聚的特性,切实的满足了相当部分改善的真刚性需求:教育+好住。

别看就两组词,这两组词背后的市场竞争力是超乎想象的,尤其是前者。

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△珊瑚世纪实景图 | 摄影:KE

好住的房子很多,但好住又有好的教育资源的房子可是稀缺品。

而我们也常常强调一个这样的市场事实:一个板块的价值高度,取决于它在所处的大区域内的竞争力强弱。

地铁、快速路的成网,交通便利性得到跨越式的增强,一个大区域内的板块是具有非常强的可替代性的,可充分替代的环境下,板块的价值高度就来源于你的不可替代性。

之江在拥江西段,以及大城西一带则就具备着实不算弱的市场竞争力。

原因也很好理解,拥江西段要么名校很贵,比如南星桥,要么就干脆没有,预算相对不多的改善想要兼顾学区,可选余地其实是非常狭窄的,之江便是狭窄的去处之一。

大城西也如此,占比最大的余杭没有学区,而老城西房子太老,于是输送了相当的居住改善性的学区需求给到之江。

没有太多去处的拥江、大城西稳定的好住+教育需求,才是之江最坚实的底气。

也给于了之江在下行行情下,相对坚定的市场表现。


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△浦沿实景图 | 摄影:KE

再看浦沿。

相较于之江,浦沿的存在感还要弱上不少,没有光鲜的城市界面,也没有拿得出手的次新,虽成交稳定、流量尚可,也无论如何也掩盖不了近些年的失势。

浦沿就像它的市场表现一样,早已被区政府、奥体、市北等拥江新兴板块的光芒所遮蔽。

住房老了,建筑、配套老了,也没有养成头部学区,于是改善纷纷流出,有条件的向东去宇宙中心,预算低一些的向西跨江去之江。

好不容易拉出一个诸多硬伤的浦乐单元,市场也并不买单,上演了一场少见的滨江新房失意记,再次强化了市场对浦沿的不信任。

但浦沿也终究还是国际滨,曾经西侧沿江片区,大量的农居又提供了城市更新、腾笼换鸟的可能性,土地极其稀缺的滨江注定不会让这片宝地埋没,何况这是不可复制的滨江沿江。

于是智慧新天地来了,国际滨一甩手就是成群的企业总部,吉利、丁香园等陆续入场,大有再造又一个产业集聚区的势头。

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△浦沿智慧新天地产业分布图

整拆整建的基础之下,曾经饱受诟病的城市界面,也将得到很大程度上的扭转,滨江、伟星等房企的进入,还将给浦沿带来急需的居住进化。

所以这里大概率是不会缺购买力,也不会缺留住一般性改善购买力的品质住宅,唯一比较大的不确定性就是教育资源的导入。

目前板块内的教育资源并没有太能打的,而滨江也不像西湖区,随手就能丢下一所名校。

但好在,以滨江产业人口以及改善为主的居住需求基础上,这里的生源素质可期,而生源素质又是成就名校的核心所在。

加之智慧新天地作为滨江的主要产业承载区之一,落地名校或者重新组建一所师资力量强大的新势力并不是没有可能。

从杭州新房限价体系内看,4万和浦沿沿江相配并不违和,甚至要高于部分同价位板块。


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△四盘分布图 | 制作:王曙辉

落地到项目上,目前之江和浦沿共有四个待售新房项目,分别是:之江的建发云启之江、浦沿的伟星咏滨名邸、碧桂园项目以及方远金地项目。

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△咏滨名邸效果图

其中咏滨名邸价格最高,限价4.18万。这和该地块相对低密有关,1.7的容积率也让咏滨名邸能做成四盘中唯一的相对低密形态,小高层的得房率也要更高一些。

相较于其他几盘,咏滨名邸还配置了比较少见的室内恒温泳池,立面配置则为三面铝板,北侧为涂料+格栅+金属线条。

户型为115-168方,139方为主力户型,门槛并不算高。距4号线浦沿站约700m。

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△方远金地项目效果图

方远金地项目目前透露出的信息量不多,限价4万,容积率约2.3,距6号线西浦路站约650m。

由于有公建化立面的地块要求,结合销售端的信息,大概率是四面铝板+封闭式阳台的配置。

值得一提的是,方远金地项目还设置了约5m的架空层,比较少见,可能倾向于打造区域改善标杆。

至于户型目前不明,根据公示图纸,大概率以改善性户型为主。

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△碧桂园效果图

碧桂园项目,距离6号线西浦路站约450m,容积率和方远金地项目一致,户型门槛为浦沿三盘中的最低,103-155方的户型段较为友好。

地块同样有公建化立面的要求,铝板量应当不小。

总而言之,从目前的信息来看,浦沿三子中,咏滨名邸和方远金地项目更具改善气质一些,碧桂园则主打低门槛。

云启之江和浦沿三盘有较大差异,前身为之江未来社区,楼盘体量非常大,还可无缝对接6号线的枫桦西路站,之浦路站则紧贴楼盘的东北角。

目前项目仅公示了东南区块,几个组团容积率分别为2.3、2.4、2.8,建筑立面沿用了建发一贯的中式风格,南侧立面配备了大面积玻璃,相当亮眼。

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△云启之江东南区块户型分布图

楼盘限价3.75万,总套数约3000套,起步户型相当友好,仅为103方,且中小户型的比例也不低,已经公示的东南组团总套数约1160套,其中大部分为103方至139方,首开约600套,大概率没有入围门槛。

相较于浦沿三子,云启之江还有一个先天优势,据悉保俶塔实验九年一贯制学校将落地项目内部,建发+名校,妥妥就是之江价值底盘的典型案例。

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△云启之江整盘效果图

不仅于此,云启之江还自带商业及商务组团,小区内部基本可以完成生活圈闭环,综合居住舒适度将明显高于浦沿三子的相对孤岛住宅形式。

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△云启之江立面效果图

比较存疑的是外立面配置,根据目前销售口径,立面有部分铝板和铝线的,但比例不明,猜测铝板比例不会太高。

再者就是南侧的彩虹快速路以及东南侧的高架互通噪声影响偏大,是项目最大的抗性点。

最后总结一下:

结合几家开发商在杭前作,以及市场口碑情况,云启之江及浦沿三子中,咏滨名邸、云启之江的综合产品力相对较为突出;其次是方远金地,有可能是潜在的品质黑马;碧桂园则主打一个低门槛。

云启之江由于是未来社区,教育、商业、地铁等配套都较为完善,综合居住感受预计最为突出,东南组团紧邻高架侧楼幢除外。


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△四盘分布图 | 制作:王曙辉

回归到价值评判。

价值是所有要素的加成,只看价格不行,只看产品也不行,只看板块、配套当然还是不行,这些单项相加后,得出的结论才够客观。

先看价格。

四盘中云启之江限价最低,3.75万的价格相较于板块内的标杆项目,如珊瑚世纪、云荷廷等,倒挂大致为1万出头。

将建发更高的容积率,充足的供应量折算其中,即使社区内部配套足够完善,倒挂也需要打一个小折扣,按照当前的二手市场,倒挂1万比较合理。

浦沿三子参照万科璞悦湾,目前小户型挂牌价大致在5万出头,将新项目更低的得房率折算入内,综合评估倒挂大致也在1万左右。

也就是说单论倒挂,四盘基本在同一水平,建发由于价格更低,相对性价比高出一些。

当然,1万的倒挂也不是稳定不变的,而是动态变化的,在下行期任何倒挂都是虚的,只能当做一个价值和可买性的参考值,不能绝对当真。

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△之江大桥实景图 | 摄影:KE

事实上,作为两个城市界面最终趋同的板块,之江和浦沿实际上的价值大概率也会趋同,当下的倒挂就已经部分体现出这一趋势。

在我看来,四盘的互补性在未来也是极高的,道理不难理解,之江和浦沿一江之隔,一脚油门的距离,两者本就可以充分互补。

浦沿沿江有产业,却不够成熟。之江有学区,有更完备的社区配套,却没有内生性需求。

综合看自然属于能级和最终价值接近的存在,但个人在当下更青睐于之江。

我不否定,当浦沿沿江完全体后,如还能补完名校,将更高于之江。

身处不确定的时代,更低的价格+更具明确性的学区+更好住的社区,它的稳定性、抗风险能力大概率强于还处于初期的蓝图。

要当下选之江,要未来赌浦沿。



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文/KE  编辑/KE
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